Mülkiyeliler Birliği İstanbul Şubesi Yönetim Kurulu'ndan Nakkaştepe Açıklaması

MÜLKİYELİLER BİRLİĞİ

İSTANBUL ŞUBESİ

Sevgili Mülkiyeliler,

Geçen hafta bazı Mülkiye  gruplarında yapılan kimi yazışmalar üzerine, özellikle de bir Genel Merkez Yönetim Kurulu Üyesi tarafından yazılan mesaj çerçevesinde aşağıdaki açıklamaların yapılması bir zaruret halini almıştır.

İstanbul Şube Yönetimi olarak, bugüne kadar tartışmalara taraf olmaktan özenle kaçındık, bunun ötesinde, tartışma ve gerilimlerin aşılması için taraflar arasında aracı olarak, asgari müştereklerde buluşulması ve camiamızın bu olaylardan yara almadan çıkabilmesi için elimizden gelen gayreti gösterdik. Ancak, söz konusu mesajda kendimizi herkesten çok sorumlu hissettiğimiz Nakkaştepe Projesi gündeme gelince, yanıt vermek ve sizleri bilgilendirmek zorunlu hale geldi.

Bu yazıdan amaçlanan polemik yaratmak değil, bu güne kadar özen gösterdiğimiz “Mülkiyeliler Birliği İstanbul Şubesi” kurumsal kimliğimize ve Mülkiyelilere yaraşır bir dille gerçekleri ve var olanı ortaya koyup, Mülkiye kamuoyuna durumu özetlemektir.

Yazımızın genel bir bilgilendirme amacı taşıdığı unutulmadan okunmasını istirham ediyoruz.

Bu yazıyı okuyacak olan Mülkiyelilerin her birinin, Nakkaştepe projesinin bitirilmesi konusunda en az bizler kadar istekli olduğundan şüphemiz yok. Ancak unutulmaması gereken nokta şudur: Bir projeyi istemek, projenin hayata geçmesi için yeterli değildir. Projeyi(leri) istemek kadar, doğru anlamak, gerçekçi olmak ve süreci de en doğru şekilde yönetmek ve hepsinden önemlisi bu niyette ve kasıtta olmak gerekmektedir.

Hem Nakkaştepe özelinde hem de Mülkiye ilişkileri genelinde Şube-Genel Merkez ilişkisinde ikilik olmaması gerektiğini düşünüyoruz. Bizler bir bütünün ayrılmaz parçalarıyız.

Bu nedenle, Nakkaştepe Projesi’nde gelişen sürecinin her aşamasında, Mülkiyeliler Birliği Genel Merkezi Yönetim Kurulu ile yazılı ve sözlü olarak iletişimde olduk. Yatırımcı ile Ankara’ya giderek, Yönetim Kurulu ile görüşmesini sağladık. Gelinen aşamaları Yüksek Danışma Kurulu ile paylaşarak onların desteğini aldık.  Şubemizin bizden önceki Yönetim Kurulu Başkanları ve üyelerine konuyu aktardık onların görüşlerini ve desteklerini aldık.

Nihai olarak, taslak sözleşme metnini, Genel Merkez Yönetim Kurulu ile paylaştık. Proje’nin gerçekleşmesine çok yaklaştığımızı düşündüğümüz için, heyecanla yanıtı bekledik.

Bizler, sürecin her aşamasında bu denli katılımcı ve farklı görüşlere, önerilere açık olmaya çalışırken, ancak 1,5 ay sonra yanıt alabildik. Ankara’da bu iş için bir komisyon kurulduğunu, konunun orada müzakere edildiğini, gönderdiğimiz metnin “yetersiz, eksik, yanlış, yatırımcıyı kayırır olduğunu, gayrimenkul değerleme raporunun sayfalarca kritik edilecek yanlışlarla dolu” olduğunu öğrendik. Bu süreçte, bize tek bir soru sorulmamış, İstanbul’a gelinmemiş, Nakkaştepe’nin şu anki durumu incelenmemiştir. Bizim katılımımızla 2–3 günde bitecek bir çalışma, 1,5 ay sürmüş ve bu “kaybettiğimiz zaman”lar hanesine kaydedilmiştir.

Genel Merkez,  Nakkaştepe’nin yasal sahibidir ve onun onayı olmadan herhangi bir projenin yapılması mümkün değildir. Ancak bu “son söz sahibi olma” durumunun, katkı sağlama, destek olma, zenginleştirme yönünde kullanılmaması durumunda, bugünkü gibi, “yapsınlar da görelim” edasına dönüşmesi kaçınılmaz olur. Sürece dair riskler hatırlatılırken, bunları, “sadece Genel Merkez önemser ve bu konulara hassastır” iması ile yapmak ve İstanbul Şubesi’ni “başkası/karşı taraf” olarak görmek sadece camianın fazlasıyla kaybettiği zamana yenisini ekler.

Bu komisyon raporu ile anlaşılmıştır ki,  defalarca anlatılmasına, konuşulmasına rağmen proje bir türlü doğru ve gerçek yönleriyle idrak edilememiştir. Bu açıklamamıza neden olan Genel Merkez Yönetim Kurulu üyesinin mesajında “Tarihi eser ve SİT alanı içine havuz yapmak için inşaat izni nasıl alınacaktır? Bu konuda doğacak yasal ve cezai sorumlulukları kim üstlenecektir?” denmektedir.

Gelinen her aşama, gelişen her yeni durum Genel Merkez ile anında paylaşılmıştır. Aynen Ankara’da yapılan son toplantıdan sonra izin sorunları yüzünden yatırımcının havuzdan şimdilik vazgeçtiği, ileride yatırım tamamlandıktan sonra uygun bir izin alma hali yaratılabilirse o zaman gündeme gelebileceği, bu nedenle de yatırım ve gelir projeksiyonunun yeniden yapılacağı bilgisinin de verilmesi gibi. Hal böyle iken havuzla ilgili olarak ''İzin nasıl alınacak, havuzun riskini kim üstlenecek?''sorularının bir manası kalmamıştır. Zaten başından beri havuz konusu gerek Genel Merkeze gerekse Yüksek Danışma Kurulu’na anlatılırken hep ''Eğer gerekli izinlerin alınması hususunda bir garanti olur ise girişim olacaktır, aksi halde olmayacaktır, zaten orijinal onaylı projede de havuz yoktur'' denmiştir.

Mesajdaki “ 400 bin dolar tutarındaki danışmanlık ücreti hangi hizmetler için ödenecek?” sorusu bizleri hayrete düşürmüştür.

Danışmanlık bedeli olarak yatırımcının ödeyeceği ve projelendirme, inşaata hazırlık safhalarında ortaya çıkacak öngörülemeyen gider ve maliyetler için tahmin edilip yatırımcının bütçesine koyduğu 400.000 USD nin ne olduğu, gerek Genel Merkez yönetimine gerekse Yüksek Danışma Kurulu üyelerine en az 4 kere izah edilmiştir. Bu meblağın ne olduğu bilinmesine rağmen bilmiyormuş gibi davranmanın nedeni ve amacı nedir?

Yatırımcı artık ikilem ve tereddüt içindedir ama kendisiyle ilişkilerimiz aynı yoğunlukta sürdürülmektedir. Havuz olmayacağı için yatırım tutarında 1,5 milyon USD azalma olacaktır. Yaklaşık 4 milyon USD yatırım yapacaktır. Kira süresi olarak da 20 yıl talep etmektedir. Nakkaştepe’yi  ''bir dünya merkezi ''yapma iddia ve hedefi vardır.

Bizce “bitecek ve doğru çalışacak” bir sistem için bu süreyi talep etmesi anlaşılabilir bir şeydir. Bundan dolayı kaygı duymamak gerekir. Biz kendimiz yapsak dahi her daim bir işletmeciye ihtiyacımız olacağı açıktır. Sorunsuz bir birliktelikte süre de sorun olmayacaktır. Sorun olması halinde ise zaten sözleşmeye konulacak maddeler ile sürenin bir önemi kalmayacaktır.

Mesajdaki “Ayda 30.000TL kira alınacak''ifadesi de yanlıştır. Bu da yazdıklarımızın, anlattıklarımızın ne kadar ciddiye alındığının bir göstergesidir. Zira yatırımcı ile Eylül 2011 de mutabık kalınan ve Genel Merkeze de bildirilen en son kira bedeli brüt 50.000 TL,  %20 stopajla net 40.000 TL dir. Ayrıca tesisler bittikten sonra oluşacak yeni irtifak hakkı bedeli ne kadar olacaksa yatırımcı onu da ödeyecektir (şu anda yıllık 53.000 TL dir, bittikten sonra en az yıllık 100.000 TL olması tahmin edilmektedir).  Ayrıca tesisin bahçe etkinlikleri (7000 m2 bahçemiz olacaktır) düğün, nişan, bahçe toplantısı, dinleti gibi etkinliklerden ne kazanılacaksa bunun 1/3 ü de (rakam belli olmadığından böyle ifade edilmektedir) bizim olacaktır ki bu tutarın da yıllık 75.000 TL den aşağı olmayacağı tahmin edilmektedir. Bunların hepsi kendilerine defalarca izah edilmiştir ama gel gör ki iş lafa gelince 30.000 TL denip işin içinden çıkılmaktadır. Bu kötü niyet midir yoksa hatırlamamak veya ciddiye almamak mıdır? Takdirinize bırakıyoruz.

Komisyon raporu bazı haklı ve doğru tespit ve önerileri içerse de bütünü ve sonuç bölümü itibariyle trajik bir rapordur. Muhtemelen komisyonda Nakkaştepe’yi hiç görmemiş arkadaşlar da vardır. Komisyon raporunda sayfalarca kritik edilen gayrimenkul değerleme raporunu yazan Mülkiyeli yönetici de bir kez bile aranıp ''Şunu neden böyle yazdın, bu rakamı nereden buldun?'' gibi bir soruya muhatap olmamıştır. Komisyon raporu tamamen bir teftiş edasıyla ve müfettiş ağzıyla yazılmış bir metindir. Yazıktır, günahtır, insaf gerekir. İş mi yapacağız, proje mi gerçekleştireceğiz, birbirimizle mi uğraşacağız?

Tüm bu gelişmelerin yatırımcıya izahında ne hallere düştüğümüzün tahminini de sizlere bırakıyoruz.

Söz konusu mesajda ''özel ilişkilerle bulunmuş yatırımcı'', ''bir de ihaleye çıkalım bakalım'',  ''yatırımcıların önce heveslenip sonra niçin vazgeçtiklerinin doğru değerlendirilmesi'' ifadeleri yer almaktadır.

“Tüm bunlar ne demektir, neler söylenmek istenmektedir?” dendiğinde karşımıza, kimseye güvenmeyen, şüpheler yaratmaya kalkışan, kendinden menkul karmaşık bir ruh hali çıkmaktadır. Bizlere de şu soruları sormak düşüyor: “Biz düşman mıyız, Nakkaştepe bize rağmen mi yapılmalı, ihale kavramı bunca yıldır kimsenin aklına gelmedi de şimdi bu aşamada mı keşfedildi? Sanki her an birden fazla talip aynı konuda yatırım yapacakmış gibi.

Hangi taleple, beklentiyle, tarifle, tutarla ihaleye çıkılacak? Yatırımcı adaylarından ne yapılması istenecek?” Defalarca anlatıldığı gibi,  Nakkaştepe’de yapılacak olan inşaat işi değil, ince işler denilen tesisat işleri ve cam giydirme ile gerçekleşecek restaurant ve bahçe düzenlemeleridir. Bunlar ihaleye konu hususlar değildir. Bize lazım olan ''yatırımcı-işletmeci''dir. Üstelik ihaleye çıkmanın burada konuşmamak gereken başka sakıncaları da vardır ve bunların hepsi bilinmektedir.

Tabii ki yatırımcılar tüm camiamızın katılım ve desteğinden kaynaklanan ''özel ilişkilerle'' bulunuyor. Görüştüğümüz 40 civarında yatırımcının tamamı Mülkiye camiasından referanslarla gelmiş kişilerdir. Şu andaki yatırımcı adayımızın da  Kamil Kasacı arkadaşımızın referansıyla gelmiş olduğu gibi.

Yatırımcıların önce heveslenip sonra vazgeçmelerinin nedenleri -bizim arkada kalan 39 yatırımcının da benzer tespitlerinden hareketle- şu başlıklardan oluşmaktadır:

''Yeriniz çok güzel ama başka ilaveler de yapalım''

''Her alanı restaurant yapalım, kafeterya yapalım''

''Butik otel yapalım''

''Üniversite yapalım, size başka yer bakalım, siz içinde olmayın''

''Hepsini bize devredin, size başka yer verelim''

''Yanı başınızda mezarlık var''

“Yapılacak yatırımın geri dönüşümü uzun vadeli ”

En sık karşılaştığımız da, yukarıdakilerin hepsi için geçerli olacak şekilde ''Biz Mülkiye’den ve Mülkiyelilerden çekiniriz, başımıza iş almak istemeyiz, sizin bir yanda Defterdarlık/Milli

Emlak öbür yanda bu çoklu kamusal ilişkilerinizle biz çırak çıkabiliriz, sizinle iş yapmak çok zordur''

Yaşadıklarımızdan sonra çok da haksız sayılmazlar sanki.

İnşaat maliyetlerinde bayındırlık birim inşa maliyetlerinin kullanılmasının konumuzla alakasını biz kuramadık. Zira tadilat ve düzeltme dışında Nakkaştepe’de daha önce söylediğimiz gibi herhangi bir inşaat işi bulunmamaktadır. Kaba inşaatı yıllar önce bitmiştir.

Üstelik inşaat işi olsaydı bile projenin müellifi ve Teknik Uygulama Sorumlusu(TUS) mimar Gökhan Avcıoğlu’nun kontrol, gözetim ve projeye uygunluk denetimi altında bunu yatırımcı yapacaktı.

Öte yandan yatırımcı bizden daha büyük bir risk almaktadır. Yapılacak yatırımların ve tasarlanan işin hedeflenen, beklenen, tahmin edilen ciroları yaratmaması halinde yatırımcı zarar edebilecektir. Eğer yatırımcı bu başarısızlık nedeniyle sözleşmeyi feshedip işten çekilecek olursa tüm yaptıklarını hiçbir talepte bulunmaksızın bilâ bedel bize bırakmayı da kabul etmiştir. Hal böyle iken, tamamen, önerilen kira bedeliyle inşaatın kıymetinin, yapılacak yatırımların ve kira süresinin birbiriyle mütenasip olup olmadığını görmek amacıyla değerleme konusunda Türkiye’nin önemli aktörlerinden birisi olan Mülkiyeli bir arkadaşımıza yaptırdığımız gayrimenkul değerleme raporu bile en önemli tartışma konularından biri haline gelmiştir. Hiçbirisi gayrimenkul uzmanı olmayan komisyondaki arkadaşlar, sayfalar dolusu hesap, kitap, inceleme yapmaya kalkışmışlar ama bir kez bile ne bizi ne de bu konuda her türlü bilgiyi vermeye hazır değerleme raporunu yazan arkadaşımızı arama gereğini duymamışlardır. Adeta bu raporun yanlış olduğunun, özel amaçla kaleme alındığının ve yanlı olduğunun  ispatına dair çabalar içine girilmiştir. Bunlara neden girişildiği anlaşılmakla beraber anlamlandırılamamıştır, yakıştırılamamıştır. Amaç çok kısadır ve yukarda belirttiğimiz üzere raporda sonuç olarak kira bedeli- kira süresi- yatırım tutarı- inşaatın kıymeti parametreleri, kabaca %7–8 farkla makul bulunmuştur ve böylece değerlemeci arkadaşımız suç işlemiştir!

Enteresan bir başka yaklaşım da ''Yatırımcının bu konuda gelecekte ne kadar para kazanacağını gösteren gelir projeksiyonu ile (bu arada hızlarını alamayıp 20 yıllık gelir projeksiyonu neden yok, neden sadece 5 yıllık projeksiyon var da denmiştir) yapacağı yatırımda kullanacağı malzemelerin de detayları, hangi malzemelerin kullanılacağı, kaça alınacağı, nerelerden alınacağı'' gibi bilgilerin talep edilmesi olmuştur. Yatırımcının sunduğu yatırım dağılımını tutarlarıyla gösteren 2 sayfalık döküm ile 5 yıllık gelir projeksiyonu beğenilmemiş, yeterli bulunmamıştır.

Bu kadar laftan sonra geldiğimiz nokta şudur Sevgili Mülkiyeliler.

Yatırımcı ciddi bir rahatsızlık geçirip yaklaşık iki hafta tedaviyle uğraşmış, bu da çalışmaları geciktirmiştir. Bu hafta kendisi ile bir toplantı yapılacaktır. Bu toplantıda:

—Yeni yatırım projeksiyonu (havuzsuz),

—Yeni gelir projeksiyonu (havuzsuz),

—Kira kontrat taslağının son hali, tamamlanarak onay için Genel Merkeze gönderilecektir. Ancak, açıkçası bugüne kadar yaşadıklarımız kapsamında ciddi tereddütlerimiz vardır. Umarız yanılırız ve seçim öncesi sözleşme imzalanır.

Son söz:

Mülkiyeliler olarak örgütümüze sahip çıkmak zorundayız. Aksi halde hiçbir konuda konuşma hakkımız olamaz.

Arkadaşlarımızın niyetinden hiçbir şüphemiz yok. Nakkaştepe’yi  bitirmek istiyorlar, birlik ve beraberliği tesis etmek istiyorlar, camianın daha etkin ve saygın olmasını istiyorlar vs. Ama geldiğimiz noktaya bakınız. Her gün didişme, artık okunmayan uzun dava ve kavga metinleri hala devam ediyor.

Yönetim makamı çözüm üretme yeridir, problem çözme katıdır. Asla şikâyet  ve bahane üretme yeri değildir, üyeleri arasında hesaplaşma ve intikam alma yeri hiç değildir.

Sevgili Mülkiyeliler,

Tarihe sonuçlar ve yaşanmış olanlar geçer. Tarihe niyetler, istenmiş olanlar geçmez.

Fotoğrafımız ortadadır. Zaman, yepyeni bir soluk alma ve yaralarımızı sarma zamanıdır.

Saygılarımızla,

MÜLKİYELİLER BİRLİĞİ İSTANBUL ŞUBESİ

                   YÖNETİM KURULU

Çarşı Caddesi   No:10  Kuzguncuk  34674  Üsküdar / İstanbul

Tel: 0216) 342 30 15 - 31 – 42      Fax: (0216) 310 49 99

www.mulkiyeistanbul.org

info@mulkiyeistanbul.org–mulkiyeistanbul@superonline.com